di Michele Orefice

Il piano casa introdotto dal Dlgs 112/2008 consente a molte regioni di adottare norme a carattere straordinario, che permettono di ampliare la volumetria degli edifici residenziali, in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti comunali vigenti. Tant’è vero che in molti comuni è concesso di ampliare la propria casa, in presenza di uno spazio da sfruttare, realizzando un aumento della cubatura fino al 20-30% della volumetria esistente. In condominio l’intervento più attuato risulta essere la chiusura a veranda dei balconi, che consente ai proprietari di avere un ambiente in più sfruttando lo spazio esterno. Al riguardo molti si domandano se sia necessario o meno procurarsi il permesso di costruire la veranda in condominio, oppure basti una semplice comunicazione di inizio lavori, e poi si chiedono anche se sia obbligatorio ottenere l’autorizzazione preventiva dell’assemblea condominial e.

La nozione di veranda
Sotto il profilo tecnico, quando si parla di veranda si intende un «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili». Tale definizione è contenuta del Regolamento edilizio tipo (Ret) – allegato A voce numero 42, già adottato dagli enti locali a seguito dell’intesa raggiunta tra Stato, Regioni e Associazione nazionale Comuni italiani (Anci) in data 20 ottobre 2016 (Gazzetta ufficiale 268 del 16 novembre 2016).

Il permesso di costruire la veranda
Sotto il profilo giuridico la Cassazione penale, terza sezione, con la sentenza 18000/2019, ha avuto modo di chiarire che la realizzazione di una veranda non rientra nell’ambito degli interventi di edilizia liber a e pertanto non può essere sanata con una semplice Scia, qualora venisse realizzata senza permesso di costruire. Tale sentenza, che si è uniformata ai principi precedentemente evocat i dalla stessa Corte, spiega come una veranda debba per forza essere considerata alla stregua di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, in quanto è destinata a durare nel tempo, aumentando il godimento dell’immobile (Cassazione 14329/2008).

In proposito anche la giustizia amministrativa è concorde nel ritenere che la realizzazione di una veranda sia subordinata al rilascio del permesso di costruire di cui all’articolo 10 Dpr 380/2001, per il fatto che la chiusura di una veranda, a prescindere dalla natura dei materiali utilizzati, costituisce comunque un aumento volumetrico, anche ove realizzata con pannelli in alluminio (Tar Campania 2318/2019). In particolare, il Consiglio di Stato ha precisato che la nozione di costruzione si identifica con qualunque trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, corrispondente ad una modifica dello stato dei luoghi, che sia caratterizzata da stabilità, a prescindere dai materiali usati (sentenze 5393/2017 e 419/2003), anche perché la nozione di costruzione va estesa a qualsiasi manufatto non del tutto interrato, che presenti i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente (Consiglio di Stato 1309/2018).

In altri termini, nel caso in cui una veranda venisse realizzata senza il permesso di costruire, il reato di abuso edilizio, di cui all’articolo 44 del Dpr 380 del 6 giugno 2001, non potrebbe essere sanato con una semplice Scia. Di conseguenza, qualora la notizia di reato dovesse giungere alle Forze dell’ordine o direttamente in Procura, per chi ha realizzato la veranda senza autorizzazione comunale sarebbe inevitabile subire sanzioni amministrative e nei casi più gravi finanche l’arresto.

L’autorizzazione del condominio per la realizzazione della veranda
In primo luogo, occorre evidenziare che la legge non prescrive nessun obbligo del condòmino di chiedere il permesso preventivo del condominio, per realizzare una veranda nel proprio terrazzo. Inoltre, anche la giurisprudenza esclude nettamente che per la chiusura di un balcone in condominio sia necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale, tant’è che la sentenza 4421/2018 del Tar Napoli ha spiegato come la trasformazione del balcone in veranda non sia soggetta all’ottenimento di altre autorizzazioni all’infuori del permesso di cost ruire rilasciato dal Comune allorché comporti la creazione di superficie abitabile.

Di conseguenza, non risulta essere corretta la prassi burocratica seguita da parte di alcuni Comuni, che condizionano il rilascio del permesso di costruire la veranda alla preventiva autorizzazione del condominio, pretendendo di ricevere dall’interessato copia del verbale dell’assemblea condominiale contenente la relativa delibera di approvazione. Va da sé che una simile richiesta, da parte dell’ufficio tecnico comunale, dovrebbe ritenersi illegittima e di conseguenza impugnabile innanzi al Tribunale amministrativo regionale.

Rispetto dell’estetica del fabbricato
In ogni caso, ciò non significa che i condòmini possano realizzare qualsivoglia struttura a proprio piacimento, per il fatto che in materia condominiale l’articolo 1122 del Codice civile disciplina vincoli precisi da rispettare in condominio, nel caso in cui si realizzano delle opere sulle parti esclusive. In concreto, tali vincoli si esplicano nel divieto di compromettere l’estetica del fabbricato e nel divieto di creare un pericolo per la sicurezza dell’edificio. Tant’è che il condominio potrebbe contestare la chiusura del balcone a veranda, nel caso in cui il manufatto risultasse essere incompatibile con il decoro architettonico del fabbricato o con la stabilità dell’edificio.

Infatti, l’assemblea condominiale potrebbe decidere di rivolgersi all’Autorità giudiziaria, per ottenere un ordine di demolizione della veranda. Per di più, ai sensi dell’articolo 69 delle Disposizioni attuative del Codice civile, l’assemblea potrebbe pretendere la revisione delle tabelle millesimali qualora la veranda andasse a configurare un ampliamento dell’unità immobiliare , a seguito dell’incremento della superficie, tale da modificarne per più di un quinto il valore proporzionale millesimale.

La comunicazione all’amministratore
Il Tribunale amministrativo regionale di Napoli, con la sentenza 4421/2018, ha ritenuto che il condomino, dopo aver ottenuto l’autorizzazione del Comune a costruire la veranda, debba darne preventiva comunicazione all’amministratore di condominio, prima di avviare i lavori. Tale obbligo di comunicazione è disposto dall’ultimo comma dell’articolo 1122 del Codice civile, per le opere realizzate su parti di proprietà o di uso individuale, relativamente alle quali l’amministratore ne dà notizia all’assemblea.

Le modalità di realizzazione della veranda
Innanzitutto, prima di realizzare una veranda in un terrazzo privato, occorre verificare che nel regolamento contrattuale di condominio non sussistano delle limitazioni alla realizzazione della stessa veranda. Ciò fermo restando che la veranda deve, comunque, essere realizzata senza arrecare pregiudizio alla staticità del fabbricato ed integrandosi nel contesto estetico dell’edificio. Per esempio, nel caso in cui una veranda venisse realizzata con uno stile diverso dall’edificio in cui insiste e tale edificio avesse un valore storico o un particolare valore artistico, a parere di molti giudici, potrebbe configurarsi una lesione del decoro architettonico dello stabile, con conseguente deprezzamento delle proprietà degli altri condòmini. In questa ipotesi, al di là degli eventuali vincoli storico-artistici dell’edificio, sarebbe consigliabile che l’amministratore sottoponesse alla valutazione preventiva dell’assemblea condominiale la richiesta del condomino, con allegato progetto grafico relativo alla realizzazione della veranda.

Il superbonus 110% e la veranda abusiva
Le verande realizzate sui balconi degli edifici condominiali, che determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile, devono essere conformi alla normativa urbanistica, cioè devono essere state realizzate con regolare permesso di costruire, per evitare di impedire l’erogazione del superbonus. In proposito la legge 126/2020, che ha convertito il decreto legge 104 del 14 agosto 2020, ha previsto che in relazione allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari le asseverazioni dei tecnici abilitati debbano riguardare soltanto le parti comuni degli edifici interessati dagli interventi agevolabili.

In definitiva la presenza di una veranda abusiva su una facciata dell’edificio, che risulti «stabile ed immobilizzata al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente», non potrebbe dirsi che non incida sulla legittimità delle parti comuni, con la conseguenza che il tecnico abilitato all’asseverazione potrebbe rifiutarsi di rilasciare la dichiarazione asseverata necessaria per ottenere il superbonus.

 

Fonte: Quotidiano del Condominio – Il Sole 24 Ore